El 2020 fue un año de transición que tuvo impacto en todos los sectores. Sus efectos, negativos o positivos, sentaron las bases de una nueva normalidad a la que hay que adaptarse para poder sobrevivir.
El 2021 llega como un año de renovación obligatoria y el sector inmobiliario no está exento. A partir de ejercicios de perfilamiento y análisis de indicadores y comportamiento, Estudio Contar ha logrado ofrecer un panorama general sobre la situación actual de este sector en nuestro país.
A través de este panorama es posible comprender las nuevas tendencias del sector inmobiliario 2021 y el direccionamiento de las nuevas necesidades marcadas por el año anterior.
En este artículo encontrarás algunos de los aspectos más relevantes sobre la actualidad del sector inmobiliario y sus proyecciones a futuro.
Cambios a partir de la pandemia
Como muchos sectores comerciales, el inmobiliario comenzó el 2020 con incertidumbre a causa de la crisis sanitaria por el Covid-19. Hoy esa incertidumbre se transformó en una tendencia positiva para el mercado.
La pandemia vino a revolucionar el estilo de vida de muchas personas. El homeoffice y el aislamiento social nos significaron una nueva forma de experimentar nuestros hogares y la configuración de los espacios, a la vez que establecieron nuevas prioridades para el momento de elegir un lugar para habitar.
La necesidad de contar con algunos espacios al exterior, que sirvan como recreación o distracción después de pasar tanto tiempo dentro de casa, volvió fundamental el tema de la distribución de los espacios. Esto cobra importancia si tomamos en cuenta que, en Jalisco, 8 de cada 10 compradores buscan una vivienda para habitar, lo que quiere decir que solo 2 de cada 10 buscan una vivienda de inversión.
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Necesidades y perfiles del mercado inmobiliario
Segmentos del mercado
Hemos identificado cuatro segmentos de mercado principales, que explican la transformación de la oferta en cuanto al tamaño de la vivienda y a los que se puede dirigir un proyecto inmobiliario. Los clasificamos de la siguiente manera:
- El maternalista. Se trata del segmento más tradicional. Matrimonios jóvenes con hijos menores o con intenciones de tenerlos. Buscan espacios viables para el desarrollo y crianza de su descendencia. , este
- El jovial. Este nicho busca una vida en pareja pero no necesariamente quiere tener hijos. Tienen una capacidad económica relevante debido a su doble ingreso. Ya que no desean la expansión familiar, tampoco tienen necesidades grandes de espacio.
- El independiente. Es el perfil de comprador soltero o soltera, que ronda los 30 y 35 años Sus esfuerzos están enfocados al desarrollo profesional, por lo que sus ingresos le permiten tener un estilo de vida con gastos más altos que al promedio de la población. Para este nicho es vital tener espacios moldeables para el descanso y, a consecuencia de la pandemia, para el trabajo en casa.
- Retirados. Adultos mayores en busca de entretenimiento, ocio y tranquilidad. Su principal interés está en los espacios con actividades recreativas como lúdicas y deportivas.
El factor generacional
Desde una perspectiva generacional, en marketing sabemos que el mercado más importante serán aquellas generaciones con mayor capacidad económica.
La generación X, de nacidos entre 1960–1980 que tiene varios años acumulados de trabajo estable, naturalmente tiene un impacto prioritario en la economía, y por ende, en el sector inmobiliario.
Es común escuchar que los millennials, como una generación líquida, que se rehúsa a comprometerse y enfrenta una difícil situación económica y laboral, no están dispuestos a adquirir vivienda. Esta concepción puede deberse a que, hasta hace unos años, esta generación no resultaba ser económicamente apta. Sin embargo, los estudios inmobiliarios realizados señalan que al menos 1 de cada 4 jóvenes entre los 25 y los 36 años, piensan de manera latente en adquirir un bien inmueble como parte de su inversión y formación de patrimonio.
Al día de hoy, 4 de cada 10 compradores potenciales son millennials. Representan el 40% de la demanda de vivienda en nuestro país. Esto les convierte en una generación muy atractiva para el sector inmobiliario.
La demanda y el mercado transicionan generacionalmente, a la par de los paradigmas y las tendencias del momento. Un ejemplo de ello es la preferencia por los espacios grandes, que dictaba la tendencia de elección en años anteriores. Hoy el mercado tiene necesidades distintas a simplemente un buen número de metros cuadrados. Cuestiones como la ubicación y seguridad de las zonas, cercanía de los servicios y del lugar de trabajo comienzan a ser prioritarias al momento de elegir.
Demanda del mercado
Existen varias categorías de vivienda dentro del sector inmobiliario. Dentro de ellas se encuentran
- Vivienda de interés social. Económica.
- Vivienda de interés medio. Su valor no debe rebasar los 3 millones de pesos.
- Residencial. Varía entre los 3 y 7 millones de pesos.
- Residencial plus/ Vivienda Premium. Más de 7 millones de pesos.
Las viviendas de interés social e interés medio tuvieron un papel crucial para el sostenimiento y rescate del sector inmobiliario durante el 2020, pues representaron casi la mitad de la demanda total. Estamos hablando de un alza de crecimiento en el segmento de interés social del 5% y de un 8% en interés medio.
Mientras que los dos sectores económicos tuvieron el 45% de la demanda, el segmento residencial representó el 31%, al que le siguió el residencial plus con un 24%. Vemos una disminución importante en los segmentos residencial plus y vivienda Premium, con caídas del -44% y -48% respectivamente. Estas disminuciones provocaron incertidumbre e impactaron negativamente el empuje de ambas categorías de vivienda dentro del sector.
Demanda por ciudades
En México, 60% de la vivienda se da en forma horizontal y solo un 40% es vertical. Pero Jalisco es un caso particular. De los 120 proyectos actualmente activos en términos comerciales, el 68% son torres de departamentos. Este boom inmobiliario de vivienda vertical es el resultado de un proyecto de redensificación de la ciudad.
Jalisco también es el cuarto estado con mayor demanda inmobiliaria de todo el país, con un 8.2% del total, superado por Monterrey con el 8.3%, EdoMex con el 14.4% y Ciudad de México con el 17%.
En 2021 observamos una reducción importante del tamaño de la vivienda vertical. Mientras que en 2016, el tamaño promedio de un departamento era de 122 metros cuadrados, hoy en día es de 64.9 a 75 metros aproximadamente. Esta transformación en la oferta influye en la importancia que cobró la distribución de los espacios.
Pero los precios no solo se mantuvieron sino que van a la alza. En 2016 el precio por metro cuadrado en vivienda vertical en la zona metropolitana de Guadalajara estaba alrededor de $25,500 hoy, su costo ronda los $41,283 pesos en el segmento residencial. Es decir, que ha duplicado su valor en tan solo 5 años.
Proyecciones a futuro. tendencias del sector inmobiliario 2021
Identificamos 3 tendencias claras en términos generales de la industria:
- Las viviendas van a seguir subiendo de precio. Al día de hoy México ocupa el lugar número 15 a nivel mundial y el primero en América Latina en el aumento de los precios de la vivienda.
- Servicios inmobiliarios online. El distanciamiento social ha propiciado los intercambios digitales de una manera casi obligatoria. En México se han registrado más de 3 millones de búsquedas mensuales referentes a la adquisición de vivienda.
- Tasas hipotecarias a la baja. Hoy en día los bancos se enfrentan a una importante competencia: nuevos modelos de negocio que dan acceso a créditos y financiamientos, lo que ha provocado que las tasas hipotecarias se mantengan e incluso vayan a la baja.
Y en términos de necesidades del mercado:
- Espacios funcionales. A partir del confinamiento por la pandemia, se buscan espacios que permitan actividades como el ejercicio o el trabajo en casa.
- Espacios amplios. Pasar más tiempo en casa requiere mejores distribuciones; áreas al aire libre, terrazas, jardines, balcones, roof gardens y un énfasis en el diseño de interiores.
- Amenidades y servicios básicos. ¿Qué hay alrededor de mi proyecto que garantice una mejor calidad de vida? Al hacernos esta pregunta cobran relevancia tanto las amenidades del desarrollo como sus ubicaciones: Tener al alcance servicios básicos como escuelas, supermercados, hospitales, y tiendas.
- Diversificación de fuentes de financiamiento. 3 de cada 10 compradores potenciales de adquieren de contado; un 70% de mercado va a buscar financiamientos para adquirir una vivienda.
En conclusión
2020 fue un parteaguas para el sector inmobiliario y un año de aprendizaje.
Las situaciones excepcionales que supusieron un cambio en los estilos de vida, modificaron la forma de experimentar los espacios y por ende, cambiaron las necesidades y expectativas de los compradores de inmuebles. 2021 será un año clave de transformación y renovación, donde tendrán que consolidarse las nuevas tendencias del sector inmobiliario 2021 a partir de las herramientas heredadas del año anterior.
Oportunidades en el mercado Inmobiliario 2022
La plataforma M2Crowd identificó algunas de las tendencias de los desarrollos inmobiliarios en México para 2021 y de cara a 2022. Las tendencias en los desarrollos inmobiliarios en México son diferentes dependiendo de la región de la cual se habla. Los detalles se pueden revisar en el artículo sobre las oportunidades en el mercado inmobiliario 2022
Este artículo ha sido actualizado para agregar el bloque de oportunidades en el mercado inmobiliario para el año 2022.
Fuente:
Estudio Contar — Estudios de Mercado(2021). Reporte de situación y tendencias del sector inmobiliario en México 2021. Editorial Estudio Contar